Quand payer les frais de notaire en VEFA ?

En termes de VEFA, le notaire est évidemment un acteur essentiel. C’est lui qui « reçoit » les ventes, c’est-à-dire qui recueille les signatures, du vendeur et de l’acheteur, à l’occasion d’un rendez-vous de signature généralement tout à fait solennel. Et cette solennité est la bienvenue parce que l’achat d’un bien immobilier à VEFA est un acte important, qui engage l’acheteur pendant de nombreuses années, surtout s’il emprunte pour financer cette acquisition.

Mais cette solennité ne doit pas intimider l’acheteur et l’amener à croire qu’il n’a pas son mot à dire. En particulier, l’acheteur a le droit de discuter des termes des contrats qu’il signe : contrat de réservation, acte de vente. L’acheteur a également le droit d’être assisté dans les négociations par son propre avocat, expert VEFA. Et, contrairement aux idées populaires, le fait que 2 notaires interviennent seulement n’augmente pas le montant des honoraires de notaire. Dans VEFA, ces frais sont réduits et représentent environ 2 % du prix de vente, contre 7,5 % pour la vente d’un « ancien » propriété.

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Afin de lutter contre les idées fausses et de permettre à l’acheteur de bien comprendre quels sont ses droits lors de l’achat de nouveaux biens immobiliers, examinons en détail le rôle du notaire dans VEFA et la question des honoraires de notaire et de la TVA, spécifique à VEFA.

Résumé

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  • 1 Le rôle du notaire dans la VEFA
  • 2 Nature des honoraires de notaire dans VEFA
  • 3 Honoraires de notaire en VEFA vs honoraires de notaire dans l’ancien

Le rôle du notaire dans le VEFA

Par définition, VEFA est une vente immobilière. Donc, cela suppose qu’un notaire intervient. En règle générale, le vendeur, le promoteur, est accompagné d’un notaire depuis le début de la transaction, « son » notaire. Ce dernier sera logiquement responsable de la rédaction des actes de vente et de la collecte des signatures.

Toutefois, rien n’empêche l’acheteur d’être assisté par « son » notaire pour VEFA. Le notaire de l’acheteur pourra co-écrire l’acte de vente et, en particulier, veiller à ce que des clauses protégeant les intérêts de son client y soient incluses.

Bien sûr, dans VEFA, le notaire n’a pas beaucoup de marge de manœuvre parce que la plupart du contenu de l’acte de vente dans VEFA est composé de mentions obligatoires, classes standard, annexes obligatoires.

Par exemple, mentionnons les références à l’assurance dommages matériels, garantie d’achèvement financier sans laquelle VEFA n’a pas pu être signée. L’acquéreur doit néanmoins garder à l’esprit que, dans le premier comme dans VEFA, le notaire n’exerce qu’un seul contrôle formel de l’existence de garanties obligatoires — en d’autres termes, le notaire veille à ce que le promoteur ait souscrit une assurance dommages — mais n’est pas tenu de vérifier la solidité financière de la entreprise choisie. Il appartient donc à l’acquéreur et à ceux qui l’accompagnent au moment de l’acquisition d’examiner avec un œil critique le projet du notaire d’acheter VEFA.

Récemment, de nombreux acheteurs dans VEFA a eu la désagréable surprise de découvrir qu’ils auraient beaucoup de mal à être indemnisés pour des défauts de construction puisque l’assureur des dommages était en « faillite » ou avait son siège à l’extérieur de la France, ce qui rend difficile le paiement effectif de l’indemnisation due aux acquéreurs victimes.

L’autre thème sur lequel le notaire a un rôle à jouer dans VEFA est celui des sanctions en cas de retard dans la livraison de VEFA. Très souvent, le notaire, celui du promoteur, n’inclut pas dans l’acte de vente une clause stipulant qu’en cas de retard dans la livraison de VEFA, le vendeur doit verser une indemnité à l’acheteur. Si ce n’est que pour cette raison, il est nécessaire d’insister sur les acheteurs qu’ils font appel à « leur » notaire qui sera en mesure de négocier, avec le notaire du vendeur, les conditions de l’acte de vente.

Cependant, concrètement, c’est immédiatement avant la signature du contrat de réservation VEFA que l’acheteur devra se soucier de la contenu du futur acte de vente. Rappelons ici que lorsqu’il a signé le contrat de réservation, l’acheteur est définitivement engagé auprès du vendeur et que, sous réserve du droit de rétractation et des conditions suspensives, il ne peut plus refuser de signer l’acte de VEFA auprès du notaire. La meilleure solution est donc de négocier dans le contrat de réservation les termes du futur acte de vente : pénalités de retard au profit de l’acheteur, refus de certaines clauses ayant pour effet de prolonger automatiquement le délai de livraison pour le promoteur, etc.

Exactitude : si 2 notaires participent au VEFA, cela ne génère aucun coût supplémentaire puisqu’ils partagent les honoraires de notaire.

Nature des honoraires de notaire dans VEFA

Chaque vente de biens immobiliers génère des « honoraires de notaire », VEFA ne fait pas exception à cette règle.

Pour être précis, ce ne sont pas en fait des « honoraires de notaire » qui sont à la charge de l’acheteur. Dans le premier, comme dans VEFA, les honoraires de notaire couvrent en fait :

  • taxes : droits de transfert, taxe sur la publicité immobilière et contribution « garantie immobilière »,
  • émoluments, c’est-à-dire honoraires de notaire
  • de « débours » désigne les frais : demande de certificat (certificat de naissance, par exemple), copies, etc.

Il serait donc plus juste de faire référence aux « frais d’acquisition » ou aux « honoraires d’acte » plutôt qu’aux « honoraires de notaire ». Mais l’expression « frais de notaire » est tellement enracinée dans le vocabulaire qu’il est difficile de s’en débarrasser.

Honoraires de notaire en VEFA vs honoraires de notaire dans l’ancien

Dans VEFA, les « honoraires de notaire » sont réduits. Cela signifie que les frais d’achat dans VEFA sont inférieurs à ceux pour l’achat d’une ancienne propriété.

Comparons :

Pour un achat de 350.000€ à Paris en VEFA, les honoraires de notaire seront d’environ 6.500€ TTC, dont 3.000€ pour le notaire.

Pour un achat de 350.000€, à Paris, dans un ancien bâtiment, les frais d’acte seront 26 000€ TTC env., dont 4.000€ environ pour le notaire.

Attention, lorsque vous revendez un bien acheté à VEFA, les honoraires de notaire seront calculés comme pour la vente d’une ancienne propriété.

Outre cette particularité en ce qui concerne les honoraires de notaire, VEFA diffère de la vente dans la première en ce qui concerne la TVA. L’achat d’une maison neuve est donc soumis à la TVA jusqu’à 20%. C’est-à-dire, à l’occasion d’une vente dans l’état futur d’achèvement, le vendeur ajoute 20% de TVA au prix de la propriété.

Par exemple, lorsque l’acheteur a payé 360.000€ au promoteur, à la fin de tous les appels de fonds de la VEFA, 300.000€ retourne au promoteur — le prix hors TVA — et 60.000€ revient à l’Etat — TVA. Les biens achetés dans VEFA sont donc plus chers que les biens anciens car au prix de vente est ajouté 20% TVA. La réduction des honoraires de notaire dans VEFA est, d’une certaine manière, compensée par l’imposition de la propriété à la TVA ou vice versa…

Il est donc nécessaire, avant d’acheter dans VEFA, intégrer ces données financières pour évaluer son besoin de financement et/ou évaluer la rentabilité future de l’opération si l’achat dans VEFA est un investissement locatif, associé ou non à un mécanisme d’exonération fiscale : loi de Robien, Pinel ou autre.